월세는 버리는 돈이고. 전세는 돌려받을 돈이니깐, 전세가 이득이라고 생각하고 보증금이 부족할 경우에는 빚까지 내서 전세로 사는 경우가 많습니다.
근데 이럴 경우 내가 내는 이자로 은행 배불려주고 내 피 같은 돈 덕분에 집주인은 자산 가치 상승을 이룩하고 심지어 전세금이 오르고 갭 투자로 다른 집을 하나 더 사서 또 돈을 법니다.
근데 반대로 나는 내 전 재산과 다름없는 돈이 최소 2년 이상 묶여서 2년 동안의 투자 기회 비용을 홀라당 날리게 되죠.
심지어 그 돈을 그대로 돌려받는다고 착각하지만 2년 4년 뒤 실제 가치는 떨어진 채 손해 보고 돌려 받게됩니다.
페이지가 느리거나 좀 더 간편하게 보고 싶으신 분들을 위해 관련 유튜브 영상을 첨부합니다.
전세금이 항상 묶여 있어 기회가 왔을때 잡을 수 없다!
전세를 살면 최소 2년 동안은 전세보증금에 해당하는 돈이 묶여 있습니다. 가장 치명적인 일이죠.
전세는 임대인과 임차인 상호간의 계약이므로 제가 당장 돈이 필요해서 전세금을 빼고 싶다고 해도, 계약기간이 남아있는 이상 다른 세입자를 구하지 않으면 집주인으로부터 돈을 받을 수 없습니다.
집주인도 전세금을 보통 다른 곳에 투자해놓은 상태이기 때문에, 다른 임차인을 구해서 그 사람에게 받는 것이 최선입니다.
오히려 하락장이 와서 집을 매수할 기회가 왔음에도 전세에 살고 있다면 기회를 잡지 못할 가능성이 더 큽니다.
보통은 전세금이 내가 가진 자산의 대부분일 경우가 많습니다.
그럴 경우엔 전세금을 빼서 집을 사는 방법 밖에 없죠.
그런데 앞에서 언급한 것처럼 내 전세금에 다른 세입자를 구해야 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
만약 갑작스러운 폭락사태가 온 상황이라면 전세가도 단기급락을 할 수 있고, 은행에서 대출을 회수하기 시작합니다.
금리가 올라 전세자금대출도 과거처럼 받기가 어려워지고 다른 세입자를 구하기가 어려워집니다.
결국 제때 전세금을 못 받을 위험성이 증가하는 것입니다.
보증보험을 들어놨거나 다른 세입자를 구해서 전세금을 돌려받았다 하더라도, 집값이 30% 이상 빠진 혼돈의 상황에서, 본인이 집을 사러 돌아다닐 수 있는 깡을 가졌는지도 물음표입니다.
(그런 강한 멘탈을 가졌다면 벌써 집을 샀겠죠.)
더 떨어질 것 같으니 기다려보자는 태도로 전환될 수 있습니다.
결론은 오르면 비싸다고 안 사고, 떨어지면 더 떨어진다고 안 사게 됩니다.
그것을 기다리다가 시간이 지나가지요.
월세가 전세이자보다 비싼 것은 사실이나, 그 비용에는 기회가 오면 잡을 수 있는 가치가 반영된 것을 포함한다면 과연 손해라고 할 수 있을까요?
전세의 늪에 빠졌다면 탈출하기란 하늘의 별따기!
가장 안좋은 주거형태가 전세자금대출을 받아서 전세로 사는 것 입니다.
임대인 입장에서는 정말 좋은 것이죠.
전세자금대출이 전세금을 떠 받들고 그 전세금이 매가를 떠 받을어주니깐요.
한번 생각해 볼께요. 10억짜리 집이 있는데, 여기에 6억 전세가 있고요.
임차인은 전세대출은 2억을 받았습니다. 투자자는 이걸 레버리지라고 부르죠.
10억짜리를 4억만으로 매수하고요. 만약 나머지 6억을 전세가 아닌, 은행에서 3%로 빌렸다면 매달 150만원, 연간 1,800만원, 2년 3600만원을 지불했어야 했는데 이자를 한푼도 주지 않아도 됩니다.
게다가 집값이 2년간 20%가 올랐다고 가정하면, 10억이 12억이 되었습니다.
투자자금 4억으로 2억이 올랐으니, 총 50% 수익률을 거두게 됩니다.
(물론 취득세/보유세/양도세는 내어야 합니다.)
하지만 임차인의 경우는 어떨까요? 4억 자금에 2억 대출을 받아 6억짜리 전세에 들어갔으니, 훨씬 더 좋은 주거환경으로 2년을 살았습니다.
하지만 2년동안에 2억에 대한 3%이율로 가정하면 매달 50만원, 2년 1,200만원 이자를 내야합니다.
그리고 집값 상승분에 대한 어떠한 혜택도 없고요.
설상가상으로 전세값도 오르게 된다면, 그 지역에서 계속 살기 위해서는 전세를 위해 자금을 더 넣어야 합니다.
결국 평생 전세보증금만 갚다가 내 집 마련은 꿈도 못꾸게 되는 것입니다.
적금을 붓고 전세금을 모아 집을 마련하는 방법은 더이상 불가능합니다.
서울에 내 집 마련과 전세탈출을 목표로 하고 있다면 지금 당장 전세를 벗어나 투자 유동자금을 확보한 뒤에 기회가 왔을때 잡아야 합니다.
